Beschreibung
**Objektbeschreibung** WICHTIG: Erwerb einer immobilienverwaltenden GmbH mit einer Immobilie! Profitieren Sie von einer langfristigen, lukrativen Finanzierung, die Ihnen ermöglicht, dieses vielversprechende Investitionsobjekt zu übernehmen. Ein herausragender Vorteil ist die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags für die Mieteinnahmen! Die Jahresnettokaltmiete (JNK) beträgt 57.480€, der Faktor liegt bei 18,5. Das Objekt, das 1870 erbaut und 1985 um einen Anbau erweitert wurde, bietet auf drei Etagen sowie im ausgebauten Dachgeschoss insgesamt sieben sanierte, moderne Wohnungen mit Balkonen, die einen malerischen Blick auf die Innenstadt ermöglichen. Im Zuge der Umwidmung von einer Pension zu Wohnraum, entsprechend der neuesten Bauverordnung, wurde das gesamte Gebäude umfassend saniert und modernisiert. Das Dach wurde ausgebaut und gedämmt, neue Leitungen und eine moderne Elektrik wurden verlegt. Alle Bäder wurden vollständig renoviert, teilweise wurden neue Fenster installiert, und die Wände sind frisch verspachtelt. Der längste Mietvertrag besteht seit September 2022, und nach und nach haben solvente, freundliche und zufriedene Mieter eingezogen. Für jede Wohnung sind 7 Dauerparkplätze im nahen Parkhaus angemietet, da aufgrund der zentralen Lage keine Parkmöglichkeiten direkt am Haus vorhanden sind. Die Außenfassade des Hauses benötigt noch eine Aufwertung. Das Grundstück beeindruckt mit einem sonnendurchfluteten Garten, der neben zwei großen Terrassen am Haus für entspannende Stunden im Freien und eine Aussicht auf die Gradierwerke sorgt. Das Objekt wurde in den Jahren 2021/2022 saniert und überzeugt mit einer aktuellen Wohnfläche von ca. 524 m² und einer Grundstücksfläche von 618 m². Der Bodenrichtwert liegt bei 430€ / m². Die Heizung ist eine Gas-Brennwertheizung aus dem Jahr 2008, und größtenteils sind die Fenster neu, aus Kunststoff mit Doppelverglasung. Der Energiewert beträgt 139,60. **Preisbewertung** Der Preis von 349.000€ stellt angesichts der hervorragenden Lage und der umfassenden Sanierung eine attraktive Investitionsmöglichkeit dar. Bei einer Jahresnettokaltmiete von 57.480€ und einem Faktor von 18,5 ist dies ein vielversprechendes Objekt für Anleger, die an einer soliden Rendite interessiert sind. Die potenziellen steuerlichen Vorteile durch die gewerbliche Nutzung der Immobilie können zusätzlich dazu beitragen, dass sich dieses Angebot als wirtschaftlich vorteilhaft erweist.
